項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理重點(diǎn)

    項(xiàng)目管理是基于被接受的管理原則的一套技術(shù)方法，這些技術(shù)或方法用于計(jì)劃、評(píng)估、控制工作活動(dòng)，以按時(shí)、按預(yù)算、依據(jù)規(guī)范達(dá)到理想的最終效果。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的一系列的管理問(wèn)題。
　　在過(guò)去的十多年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基本是借助國(guó)家房地產(chǎn)制度變革所提供的歷史機(jī)遇和政策環(huán)境。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)屢遭冰點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的“幸福日子”一去不復(fù)返。去年，美國(guó)次貨危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴，也波及到我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)整合明顯加快，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力得到重視。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，除了萬(wàn)科、金地、保利等上市公司通過(guò)股市募集資金外，非上市企業(yè)的融資渠道單一，主要靠銀行貸款。目前在股市推動(dòng)樓市、樓市推動(dòng)地價(jià)的背景下，很有可以形成地產(chǎn)寡頭，中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力大大降低。面對(duì)這種局面，確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。
　　產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，實(shí)施合理成本戰(zhàn)略，是提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。每個(gè)企業(yè)各有不同的方式，建立完善的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品研發(fā)體系及完善的成本控制體系，是企業(yè)走向成熟不可缺失的一項(xiàng)重要工作。
　　1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理在項(xiàng)目前期，把握投資決策
　　土地儲(chǔ)備量大小是房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力的象征。項(xiàng)目土地出讓拍賣(mài)前，究竟以多少價(jià)格取得土地，企業(yè)要做仔細(xì)的投資決策分析，包括項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度及費(fèi)用的關(guān)系等。這其中，要求企業(yè)積累各種基礎(chǔ)資料，才能全面精確計(jì)算。雖然，土地拍賣(mài)過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格一加再加，搞清項(xiàng)目主要狀況、搞清成本，就有競(jìng)爭(zhēng)的底氣。
　　2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理要產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，優(yōu)化設(shè)計(jì)
　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案階段，作深入的產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查是十分必要的，關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告是設(shè)計(jì)的主要依據(jù)，可以概括為以下內(nèi)容：
　　3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理在建設(shè)階段，嚴(yán)控工程造價(jià)成本
　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理在項(xiàng)目建設(shè)階段，建設(shè)成本管理與控制進(jìn)入到實(shí)現(xiàn)的階段，計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)，目標(biāo)能否達(dá)到，考驗(yàn)企業(yè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。需要有嚴(yán)格的規(guī)章制度，對(duì)成本控制的各個(gè)主要環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范管理。
　　設(shè)計(jì)變更的管理工作：對(duì)工程建設(shè)中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行分類管理，分為設(shè)計(jì)提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶提出的變更。對(duì)每項(xiàng)變更內(nèi)容預(yù)算部門(mén)要進(jìn)行費(fèi)用、工期的評(píng)估，技術(shù)、工程部門(mén)要進(jìn)行可行性的評(píng)估，最終由總工程師簽發(fā)。變更環(huán)節(jié)的管理靠制度、靠流程，保證變更的科學(xué)客觀，杜絕主觀隨意性。
　　施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作：對(duì)于要發(fā)生的簽證，工程部要對(duì)照合同，審核簽證的必要性，以及簽證內(nèi)容的合理性，對(duì)照施工圖、預(yù)算，核實(shí)工程量，明確說(shuō)明簽證的原因、內(nèi)容。簽證單必須有監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)辦人、工程部負(fù)責(zé)人的簽字。
　　設(shè)備材料的采購(gòu)管理工作：在日常工作中建立的材料市場(chǎng)信息庫(kù)，建立設(shè)備供應(yīng)商的長(zhǎng)期合作關(guān)系，根據(jù)技術(shù)部門(mén)提供的設(shè)備技術(shù)參數(shù)，工程部門(mén)提供的工程進(jìn)度要求，對(duì)各種設(shè)備貨比三家，比較設(shè)備的性價(jià)比，擇優(yōu)選用。
　　工程款的支付：控制工程款及各種材料設(shè)備款的支付，源頭在招投標(biāo)及各種商務(wù)合同的簽訂工作上，對(duì)合同中的價(jià)款支付比例，以工程進(jìn)度為依據(jù)簽訂。預(yù)算部門(mén)在做預(yù)算時(shí)，結(jié)合工程款支付的要求，對(duì)相關(guān)工程量，分別分類計(jì)量。支付時(shí)，工程部對(duì)照完成的工程量、財(cái)務(wù)部對(duì)照合同，嚴(yán)格按合同審批、支付。
　　預(yù)決算管理工作：把預(yù)決算作為工程成本控制工作的主線，招標(biāo)工作、工程量計(jì)量、工程造價(jià)的計(jì)算依據(jù)和預(yù)決算工作都有直接而密切的關(guān)系。準(zhǔn)確的預(yù)算為控制工程成本提出目標(biāo)依據(jù)。決算工作，核實(shí)施工單位申報(bào)的工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，剔除不合理的內(nèi)容、重復(fù)計(jì)算的內(nèi)容，審核價(jià)差調(diào)整的內(nèi)容，不僅僅是控制工程造價(jià)的最后結(jié)果，也是對(duì)工程成本控制工作成果的檢驗(yàn)。
　　4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理在銷(xiāo)售階段，嚴(yán)控銷(xiāo)售成本
    在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為推動(dòng)銷(xiāo)售工作，銷(xiāo)售需投入的費(fèi)用持續(xù)增加。項(xiàng)目方案確定后，銷(xiāo)售部門(mén)就著手制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，對(duì)廣告的投入、現(xiàn)場(chǎng)的包裝、參加展會(huì)、樣板區(qū)建設(shè)、樣板房裝修的標(biāo)準(zhǔn)、售樓部的建造編制計(jì)劃書(shū)，提出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、投入計(jì)劃。公司合理確定費(fèi)用額度，對(duì)各種廣告形式做出費(fèi)效比評(píng)估。廣告投入后，跟蹤評(píng)估廣告的投入效果，并根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理實(shí)際銷(xiāo)售情況調(diào)整，力求每一分錢(qián)的投入都有效。
　　5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理要把控風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化
　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，因而必須防患于未然，對(duì)各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)有前瞻性和延續(xù)性的預(yù)測(cè)，才能減少風(fēng)險(xiǎn)成本的發(fā)生。
　　多年的持續(xù)繁榮，成就了一批優(yōu)勢(shì)企業(yè)，也制約了企業(yè)對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的探索。危機(jī)也是一種機(jī)會(huì)，讓房地產(chǎn)企業(yè)有了修煉內(nèi)功的緊迫感。在國(guó)內(nèi)包括港澳地區(qū)一流企業(yè)紛紛跨區(qū)域發(fā)展、全面出擊、建設(shè)項(xiàng)目四處開(kāi)花之時(shí)，本地房地產(chǎn)企業(yè)要有全國(guó)性競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)度，用國(guó)際化視野來(lái)優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式。全面分析評(píng)價(jià)不同企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)，分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)和基本規(guī)律，以及對(duì)目前所處周期階段和未來(lái)二年的趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，為企業(yè)把準(zhǔn)市場(chǎng)脈絡(luò)，贏得市場(chǎng)先機(jī)。
　　6 結(jié)束語(yǔ)
　　利潤(rùn)是企業(yè)生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，在保證質(zhì)量的前提下，降低成本是企業(yè)利潤(rùn)最大化的重要途徑之一，合理成本戰(zhàn)略能使房地產(chǎn)企業(yè)取得社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益，能保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和持續(xù)發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，還要有政策、市場(chǎng)的分析研判，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的正確性，使企業(yè)得以長(zhǎng)足發(fā)展。（項(xiàng)目管理者聯(lián)盟）
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